Os imóveis de luxo têm sido mais procurados pelo consumidor de alta renda, o que elevou os preços dos apartamentos nos edifícios mais caros da capital paulista. O mais caro é um aluguel de locação de R$ 250 mil mensais, no edifício Saint Paul (conhecido por ter a cobertura do apresentador Faustão, a mais cara da cidade). O ranking da Mbras, feito com exclusividade para o Estadão, mostra que apartamentos de luxo no Itaim Bibi, nos Jardins e na Cidade Jardim têm se valorizado mais, chegando a superar o aumento da taxa básica de juros, a Selic, nos últimos dois anos.
De acordo com Lucas Melo, CEO da imobiliária de luxo Mbras, o aluguel passou a ser mais atraente para o público de alta renda por causa da elevação dos juros, uma vez que esses consumidores costumam ter dinheiro investido e aproveitam a boa fase de lucros garantidos na renda fixa, optando por pagar o aluguel das propriedades com o rendimento.
Os apartamentos que aparecem no ranking são alugados por 0,5% do valor de aquisição. Ou seja, no caso do Saint Paul, uma unidade custaria mais de R$ 70 milhões. Com a Selic no patamar de 14% ao ano, o capital renderia aproximadamente R$ 80 mil mensais, e o consumidor não reduziria a liquidez do patrimônio.
Melo diz que, além da demanda maior por locação, o que fez os aluguéis de luxo subirem foi a escalada de preços de compra e venda dessas propriedades, observada nos últimos dois anos.
“Nos imóveis premium não há muitas opções, dá para contar nos dedos. Isso faz o preço do ativo aumentar mais do que aqueles com muitas opções. Como é um número limitado de oferta, isso faz o preço subir”, afirma Melo.
No Saint Paul, o valor da locação foi de R$ 170 mil em 2022 para R$ 250 mil em 2024, um salto de 21,3%, ante uma Selic média de 11% no período. Os apartamentos nos edifícios HL476, Parque Cidade Jardim, L’essence Jardins, Chateau Margaux e Fasano Itaim tiveram porcentual de valorização similar no período analisado pela Mbras.
Melo conta que os altos valores dos aluguéis de luxo, normalmente reajustados por IGP-M, praxe do setor imobiliário, leva a negociações atípicas. Em alguns casos, por exemplo, o inquilino deposita de uma só vez 12 meses de aluguel e se compromete a pagar mensalmente os demais valores após esse prazo.
O presidente do clube de negócios imobiliários GRI Club, Gustavo Favaron, diz que, além da questão dos juros elevados que proporcionam ganhos com o dinheiro investido, o momento da economia global pede que empresários e investidores tenham acesso rápido ao próprio capital — e imobilizar o dinheiro em um imóvel de alto valor pode levar a perda de oportunidades.
“Por exemplo, um dos maiores investidores do mundo, Warren Buffett, está extremamente líquido no momento. Existe uma leitura de que, nos próximos meses, talvez anos, haverá uma janela de oportunidade para aquisições, seja de empresas, de ações ou de investimentos que estejam baratos”, diz.
Sócio da incorporadora de alto padrão Bioma, Marcelo Yazaki lembra que os empresários nem sempre têm muito dinheiro líquido, uma vez que o patrimônio pode ser constituído por ações ou propriedades imobiliárias. Por isso, ter margem de manobra financeira é uma estratégia que o consumidor de luxo tende a adotar.
“Geralmente, quem tem muito dinheiro costuma fazer esse tipo de jogada: não quer abrir mão da liquidez, do dinheiro que está rendendo bem no banco, e paga um aluguel. Assim, vai mudando conforme achar mais interessante”, diz.
Para Rafael Ribeiro, fundador da Raz Consulting, empresa de gestão de execução de marketing, existe ainda uma parcela do público que, mesmo tendo alta renda, não conseguiria dar a entrada e financiar uma propriedade nos bairros mais nobres da capital.
“As pessoas preferem comprometer uma parte da renda para poder morar e viver a experiência de estar num apartamento ou numa casa nesses bairros do que eventualmente comprar o imóvel numa região menos privilegiada ou imóvel menor”, diz.
Ribeiro lembra que existe também um público de empresário expatriados por multinacionais, cujo aluguel é pago pelas empresas. Nesse caso, os pagamentos mensais de milhares de reais não chegam a ser um problema.
Concentração do luxo
Os imóveis de luxo com aluguéis mais caros da cidade, entre os apartamentos, estão localizados em poucos bairros: Itaim Bibi, Jardins, Cidade Jardim e Vila Nova Conceição.
O líder de produtos da empresa de tecnologia imobiliária SuperLógica, Wilson Morais Jr, afirma que esse fenômeno ocorre por causa do estilo de vida da população de alta renda que habita esses bairros.
“O bairro onde você mora diz sobre você. Ele fala sobre o que você consome, qual é o salão de beleza, o supermercado ou a padaria que você frequenta”, diz. Para ele, essa questão mantém a alta renda concentrada em poucos bairros da capital paulista, embora novas áreas estejam despontando como eixos de luxo, como é o caso de Pinheiros.
Aluguéis em alta
No geral, o mercado de aluguéis sobe em 2025 por causa do ciclo de alta da taxa Selic. A demanda tem subido devido à maior dificuldade de financiar imóveis. A Caixa Econômica Federal, que detém cerca de 70% dos contratos, passou a exigir, no fim do ano passado, uma entrada maior em financiamentos pela tabela regressiva SAC, passando de 20% para 30%.
Isso, somado à escalada de preços do mercado imobiliário nos últimos meses, tornou a compra de imóveis mais complicada para a classe média, o que levou até mesmo a uma ampliação da faixa de renda do programa Minha Casa, Minha Vida, para incluir famílias com renda de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil.
De acordo com dados da administradora de condomínios Lello, que tem 16 mil contratos de locação na capital paulista, o primeiro bimestre de 2025 apresentou um aumento de 22% no número de aluguéis residenciais.
Segundo o diretor de estratégia da Lello Imóveis, Raphael Sylvester, a preferência dos inquilinos foi por apartamentos de dois dormitórios, que representaram 48% das locações desse tipo de imóvel, enquanto os de um dormitório responderam por 27%. O mesmo padrão se verificou em relação às casas alugadas.
“Os três primeiros meses do ano são sempre maiores na busca por aluguel. são os meses mais importantes do ano para o mercado imobiliário no setor de aluguel. a compra e venda está mais ligada a oportunidades de mercado”, afirma Sylvester.
Empreendimentos de luxo
Um dos mais caros da cidade, o edifício Saint Paul conta com apartamentos com mais de 700 metros quadrados (m²), com quatro a seis suítes e tem mais de dez vagas de garagem para cada unidade.
O prédio tem 26 andares, sendo um apartamento por andar. Nas áreas comuns, os destaques são a quadra de tênis oficial com saibro e a piscina com raia de 25 metros, além dos itens de lazer mais comuns em empreendimentos de alto padrão, como a academia.
A região onde o edifício foi construído pela Construtora São José, o Jardim Europa, oferece aos moradores uma vista livre da cidade, uma vez que o bairro tem um zoneamento que permite apenas casas na maioria dos espaços.
Não muito longe dali, o HL746, no Itaim Bibi, foi erguido pela Bratke Engenharia e entregue em 2019. As 16 unidades, também uma por andar, têm mais de 700 m² e vista para o Parque do Povo. O empreendimento também tem proximidade aos shoppings JK Iguatemi e Iguatemi, e aos escritórios da Av. Faria Lima.
O condomínio inclui ambientes de lazer com piscina coberta e aquecida, academia equipada (com sala de pilates), sauna seca e úmida, além de um salão de festas.
Parte do Complexo Cidade Jardim, que inclui torres residenciais, corporativas e o Shopping Cidade Jardim, o edifício Tuias tem hoje o terceiro aluguel mais caro da cidade, entre os apartamentos.
A R$ 200 mil mensais, os moradores do prédio construído pela JHSF tem unidades com mais de 700 m², cinco ou seis vagas de garagem, piscinas, spa privativo com serviços de estética e relaxamento, academia, quadras esportivas, salões de festas e lounges privativos e espaços gourmet com churrasqueira.
O complexo foi uma aposta da JHSF no começo dos anos 2000, com o edifício Tuiais sendo entregue em 2009. A região era tida como afastada e menos nobre do que outras da cidade, como os Jardins, mas o desenvolvimento urbano trazido pelo fluxo de alta renda que passou a circular por ali ao longo dos anos provou que a tese da empresa estava correta.
Neste edifício, o aluguel chega a custar R$ 250 mil mensais. (Foto: Divulgação)
Hoje, o público que mora nos prédios têm acesso a uma rede de serviços no próprio shopping e no entorno, com o colégio Avenues (o mais caro da cidade) a poucos metros de distância.
Na rua Haddock Lobo, o L’essence Jardins, da construtora InPar, foi entregue em 2005, também com plantas amplas com mais de 700 m² cada. A localização privilegiada é um dos principais destaques que elevam os preços dos imóveis.
O edifício de 31 andares fica próximo a uma rede de infraestrutura de comércio e serviços importantes para a alta renda, como os restaurantes D.O.M. e A Figueira Rubaiyat, padarias e empórios gourmet e shoppings, como Jardim Pamplona. O Clube Athlético Paulistano e o Harmonia também ficam próximos ao empreendimento.
O condomínio conta com piscinas, spa com hidromassagem, academia, saunas, playground e quadra poliesportiva.
Na Vila Nova Conceição, um dos bairros mais nobres da cidade, o Chateau Margaux é o destaque. Segundo os dados da Mbras, o aluguel no prédio é de R$ 145 mil mensais. O imóvel fica próximo à praça Pereira Coutinho, a mais conhecida do bairro, e tem apartamentos com mais de 500 m² cada, em 10 pavimentos residenciais.
O empreendimento tem piscina climatizada, academia privativa bem equipada, sala de pilates, spa e sauna seca, além de um salão de festas. O edifício conta ainda com um jardim frontal e área ajardinada no térreo. Além disso, a localização do prédio deixa seus moradores a poucos quilômetros do Parque do Ibirapuera.
O projeto, um pouco mais antigo do que os demais do ranking de aluguéis de luxo da Mbras, foi concluído em 2003 pela construtora e incorporadora Novomarco.
No Itaim Bibi, um projeto entre a incorporadora Even e o Grupo Fasano resultou no edifício chamado Fasano Itaim, hoje com aluguéis a R$ 95 mil.
Localizado na na Rua Pedroso Alvarenga, o edifício é propício para lazer e negócios, uma vez que fica próximo aos escritórios de alto padrão da cidade e aos parques do Povo e Ibirapuera. Além disso, a região tem o restaurante Nino Cucina, bistrôs, bares, padarias artesanais e galerias.
