Donos e condomínios disputam locação de curta temporada mesmo com proibição legal; plataforma de hospedagem afirma seguir políticas de moradia
Donos de apartamentos populares em bairros valorizados de São Paulo têm recorrido à Justiça para impedir ou autorizar a locação de curta temporada, como por meio do Airbnb e Booking.
Esse tipo de “desvio” tem polarizado condomínios, até com ações coletivas, mesmo com a proibição legal ao serviço de hospedagem em imóveis construídos com incentivos municipais para a moradia de baixa renda.
As principais decisões identificadas pela reportagem anularam convenções de condomínio que permitiam a locação de curta temporada. Juízes também não acataram investidores que reivindicavam o “direito de propriedade” como argumento.
Esses edifícios estão em áreas procuradas por turistas na capital paulista. Dentre elas, estão Vila Madalena, Pinheiros e Pompeia, na zona oeste, e o entorno da Rua Oscar Freire e a Sé, no centro expandido.
Em nota, o Airbnb afirma que “promove o uso responsável da plataforma em conformidade com as políticas de moradia social na cidade”.
Também diz ter “regras claras que exigem que os anfitriões cumpram todas as leis e normas aplicáveis ao anunciar um espaço”. Procurado, o Booking não respondeu.
A prefeitura da capital considera proibida a locação de curto período em apartamentos com incentivos municipais para Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).
Essas moradias são construídas e comercializadas pelo mercado imobiliário sem envolvimento do poder público.
Em nota, a prefeitura destacou que “a prática de locação de curta temporada é proibida nessas unidades independentemente do seu período de aquisição”. “Convenções condominiais não se sobrepõem à legislação municipal, que veda expressamente essa prática”, completa.
Pela lei paulistana, esse tipo de unidade somente pode ser moradia de famílias enquadradas em faixas de renda específicas, de até seis salários mínimos mensais (HIS) e até 10 (HMP).
O uso não residencial é proibido. A propriedade pode ser de pessoa com maior rendimento, desde que se garanta a locação ao público-alvo.
Estadia curta
Indícios do “desvirtuamento” por meio do chamado “short stay” (estadia curta) já haviam sido citados pelo Ministério Público de São Paulo (MP-SP) em inquérito sobre potenciais fraudes à política municipal.
A situação também foi abordada em Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal, que chegou a ouvir moradores de prédios onde há locação de curta temporada de apartamentos populares.
Um estudo do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal chegou a elencar anúncios desses imóveis em plataformas virtuais como “red flags” de desvios na habitação popular da cidade. “Trata-se da exploração da unidade de HIS como negócio”, aponta trecho do documento.
A Justiça também tem recebido uma série de ações de distrato contra construtoras e incorporadoras relacionadas a imóveis populares vendidos a compradores de maior renda. As decisões favoráveis envolvem principalmente clientes que comprovaram desconhecer as restrições dos imóveis, como de faixa de renda dos residentes.
Moradores disputaram aval a Airbnb perto do Allianz
A locação de curta temporada no Nex One Ministro Ferreira Alves foi alvo de ao menos duas ações judiciais coletivas em São Paulo. Ambas foram movidas por proprietários e moradores, divididos entre favoráveis e contrários ao serviço de hospedagem em apartamentos HMP no prédio.
O prédio fica na Pompeia, nas proximidades do Allianz Parque. Essa localização é procurada especialmente por visitantes que estão em São Paulo para shows e outros eventos no estádio do Palmeiras.
A ação com decisão mais recente considerou como inválida a alteração na convenção de condomínio que liberava a locação de curta temporada na ala residencial do prédio. O MP-SP chegou a se manifestar no processo indicando a proibição desse tipo de serviço em HMP, assim como a Prefeitura.
“A alteração unilateral da convenção de condomínio a fim de permitir a locação de curta duração após a comercialização das unidades é contrária a legislação sobre o tema”, declarou o juiz Fernando José Cúnico (40ª Vara Cível) na decisão, em novembro. Ainda cabe recurso.
Antes disso, outro processo havia obtido decisão oposta: em outubro, a juíza Elisa Leonesi Maluf (2ª Vara do Juizado Especial Cível – Vergueiro) acolheu o entendimento do condomínio de que a lei somente restringiria a faixa de renda do comprador, não do usuário do imóvel.
A ação foi extinta.
Procurada pela reportagem, a incorporadora que entregou o empreendimento (a One Innovation) disse que os casos envolvem “pedidos de cancelamento da alteração da convenção”. Também destacou que um deles está em fase de recurso.
‘Investimento incompatível com uma família de baixa renda’, apontou juiz
No Today Brigadeiro, uma liminar de outubro suspendeu a convenção de condomínio que havia liberado o short stay em apartamentos populares. O edifício fica nas proximidades do Terminal Bandeira, no centro, área também muito procurada para serviços de hospedagem. O processo segue em tramitação.
“É inviável concluir que um imóvel destinado ao atendimento a famílias de baixa renda cumpra sua função social quando utilizado para locações de curta temporada; isso porque tal modalidade de aluguel demanda investimento incompatível com uma família de baixa renda”, destacou o juiz Vítor Gambassi Pereira (23ª Vara Cível – Foro Central Cível) na decisão. Ele atendeu à tutela de urgência requerida por parte dos moradores.
Decisão semelhante envolveu o Today Pinheiros, na movimentada Rua dos Pinheiros, no distrito homônimo. Nesse caso, o condomínio alegou que o aval à locação rápida não alterava a destinação das unidades como habitação social.
O juiz não acatou a defesa do condomínio, mas não chegou a entrar no mérito de envolver moradia popular, focando-se na forma como a convenção condominial havia sido alterada. O processo foi julgado extinto.
“A alteração aprovada, contemplando permissão de locações por período inferior a 90 dias, implica, na prática, modificação da finalidade de uso das unidades, incompatível com a destinação exclusivamente residencial”, apontou na decisão, em setembro.
A incorporadora que entregou os dois empreendimentos (a Canopus) foi procurada pela reportagem, mas não respondeu.
Vila Madalena e Oscar Freire: 2ª instância manteve veto de condomínios a Airbnb
Além de coletivas, há ações movidas por proprietários que exigem permissão condominial para a locação de curto período. Nesses casos, as decisões judiciais têm mencionado jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que esse tipo de uso pode ser vetado pelo condomínio (independentemente de ser habitação popular).
Um dos casos mais recentes levados à Justiça envolve o Nex One Vila Madalena, nas proximidades da estação de metrô homônima. Em dezembro, a 35ª Câmara de Direito Privado não acolheu a defesa de proprietário que buscava aval do condomínio para a locação de curta temporada.
O dono do imóvel havia defendido que a proibição imposta pelo condomínio seria ilegal. Já o condomínio destacou que a lei municipal não permite serviço de hospedagem em HMP, por descaracterizar a destinação residencial.
Nesse processo, os desembargadores reverteram a decisão de 1ª instância, ao entender que convenções de condomínio podem restringir a locação de curta temporada. Os magistrados não mencionaram, contudo, que o caso envolvia imóvel popular.
Outra ação semelhante envolve o Mobi One Estação Oscar Freire, nas proximidades da famosa rua paulistana. Nesse caso, o proprietário defendeu que o short stay também seria um tipo de locação residencial e requereu a suspensão de multas que havia recebido pelo condomínio após receber hóspedes de plataformas virtuais.
“É certo que as locações realizadas pelo autor, em discussão nesta demanda, não estão em conformidade com a convenção de condomínio”, concluiu a juíza Mariah Calixto Sampaio Marchetti (Foro Regional II – Santo Amaro – 15ª Vara Cível). O imóvel ser HMP não foi mencionado na decisão, de 2024. O processo foi arquivado.
Procurada pela reportagem, a incorporadora que entregou o empreendimento (a One Innovation) respondeu que os casos envolvem “pedidos de cancelamento da alteração da convenção”.
Por que apartamentos HIS estão sob suspeita em SP?
Em São Paulo, moradias populares são construídas pelo mercado imobiliário com vários incentivos municipais, criados especialmente a partir do Plano Diretor (2014) e a Lei de Zoneamento (2016). Posteriormente, os benefícios foram ampliados por meio de decretos, portarias e alterações na legislação.
Pela lei, esse tipo de imóvel pode ser vendido a proprietário de maior rendimento, porém apenas se for averbado como investimento e com a obrigação de que seja locado para o público-alvo. Hoje, a restrição é a seguinte:
HIS-1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 4.863 (ou até R$ 810,50 per capita);
HIS-2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 9.726 (ou até R$ 1.621 per capita);
HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 16.210 (ou até R$ 2.431,50 per capita).
Em janeiro de 2025, o Ministério Público ajuizou ação contra a Prefeitura, para mudanças na fiscalização do uso de HIS e HMP na cidade. A Justiça apontou até “negligência” do Município.
A gestão Nunes afirma ter intensificado a fiscalização. “A Prefeitura editou o Decreto 64.244/25, que reforçou os mecanismos de controle e fiscalização da produção de moradia popular para assegurar que as unidades habitacionais subsidiadas pelo Município cheguem efetivamente às famílias”, apontou em nota recente.
A legislação paulistana limita o valor de venda dessas unidades. Os tetos são:
HIS-1: R$ 276.102,20;
HIS-2: R$ 383.636,74;
HMP: R$ 537.672,71.
Dados do mercado imobiliário mostram que unidades HIS e HMP são 75% das autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal usado pelo Município). Já um estudo calculou que a prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos.
Há cerca de 16 tipos de incentivos municipais construtivos, fiscais e tributários dispostos para HIS, conforme o levantamento, do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal.
Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Não há lista prévia de pessoas priorizadas, exceto em casos específicos, definidos após o decreto do ano passado.
