Por Camila Srougi e Germano Oliveira
O Brasil está se tornando, silenciosamente, um país de condomínios. A verticalização das cidades e a expansão do crédito imobiliário transformaram a forma de morar e trabalhar, levando milhões de brasileiros a trocar casas térreas por edifícios residenciais e comerciais.
Somente na capital paulista, existem cerca de 31,1 mil condomínios, sendo 92% residenciais. Se pegarmos a região metropolitana, existem mais de 4,1 milhões de condomínios registrados pelo IBGE, dos quais quase 2 milhões têm mais de 100 unidades habitacionais. O IBGE apurou, no Censo Demográfico de 2022, que o país tinha aproximadamente 68 milhões de pessoas vivendo em condomínios (verticais e horizontais).
O mesmo IBGE calcula que 12,4% dos endereços do país estão dentro de condomínios, ou seja, 13,3 milhões de endereços em um total de 106,8 milhões.
São dados superlativos que mostram como vivem as pessoas nas áreas urbanas, principalmente aquelas de grande concentração populacional. Mas nem tudo é colorido para os moradores. Junto com o sonho da “casa própria”, emergem novos dilemas: como conviver em coletividade, administrar conflitos e preservar a qualidade de vida em ambientes compartilhados.
Roberto Viegas é um experiente jornalista paulistano que, ao longo dos anos, migrou da atividade profissional da imprensa para a consultoria imobiliária e especialização no tema condomínios.
Convivendo cotidianamente com o assunto, decidiu colocar no papel todo seu know-how no tema e, assim, agregou às suas habilidades a de escritor de uma obra única e necessária para todos os que vivem, atuam e se relacionam em condomínios. O resultado é o livro “Viver e Trabalhar em Condomínio – Um Guia Prático e Sensível Sobre o Ambiente Condominial”, da Editora Alta Books.
Segundo Viegas, a obra busca oferecer ferramentas práticas e reflexões para enfrentar os desafios da vida condominial.
Ele participou nesta terça-feira (27) do programa BC TV, do portal Brasil Confidencial, para falar sobre o livro e também analisar o mercado condominial, que vem sofrendo crescimento acelerado com novos empreendimentos todos os dias.
Viegas alerta: sem preparo e informação, os condomínios podem se transformar em arenas de disputas sociais, jurídicas e até emocionais. Daí a importância de um “manual” que fale de direitos, obrigações e regras de convivência nesse ambiente cada vez mais comum nos grandes centros urbanos do país.
A seguir, leia alguns dos principais trechos da entrevista:
Camila Srougi – O Brasil se tornou um país de condomínios. O que isso diz sobre como organizamos a vida, o espaço e as relações de poder no dia a dia?
Roberto Viegas – São Paulo é um excelente termômetro para esse assunto. Hoje, a cidade tem mais pessoas morando em condomínios — sejam verticais ou horizontais — do que em casas térreas tradicionais. Esse fenômeno já acontece há cerca de dois anos e se intensifica a cada novo lançamento.
Atualmente, São Paulo tem, em média, duas entregas de novos empreendimentos por dia, e não são empreendimentos pequenos. No início da minha atuação, eu entregava prédios com cerca de 44 unidades, de médio alto padrão, em que apenas quem tinha uma renda muito sólida conseguia comprar.
Hoje, com o financiamento imobiliário facilitado — o que é positivo —, muito mais gente passou a ter acesso ao crédito e ao sonho da casa própria, mas sem entender como funciona a vida em condomínio. Muitas pessoas chegam sem saber para que serve o síndico, quais são seus limites, qual é a responsabilidade da incorporadora após a entrega, e qual é o papel do condômino nas assembleias.
O resultado é que vemos assembleias que começam organizadas e terminam em pancadaria, verbal e até física. Isso acontece no país inteiro. São Paulo apenas antecipa um fenômeno que se espalha pelas demais regiões.
Camila Srougi – Muita gente ainda enxerga o condomínio apenas como um tema administrativo. Em que momento isso se torna uma questão social e até de Justiça?
Roberto Viegas – Essa pergunta é excelente porque permite humanizar o debate. Quando alguém compra um imóvel na planta e espera três anos pela entrega, cria expectativas, ansiedades e incertezas. Depois, passa a conviver diariamente com outras famílias de forma muito mais intensa do que a convivência que existia entre vizinhos de rua.
No condomínio, surgem conflitos recorrentes: barulho fora de horário, uso inadequado da garagem, cães que latem excessivamente, obras irregulares. São situações que poderiam ser resolvidas com diálogo, mas muitas vezes não são.
Hoje, as pessoas usam seus apartamentos como se estivessem isoladas, esquecendo o impacto que suas ações têm sobre os vizinhos. Com o crescimento do home office, isso se agravou. Há quem trabalhe à noite, quem durma de dia, e o barulho se torna um problema constante.
Nesse contexto, o síndico exerce um papel fundamental de mediação, aplicando regras que, quando não são respeitadas, precisam ser efetivamente cumpridas para preservar a convivência.
Germano Oliveira – A gente conhece histórias de brigas por barulho, vazamentos, ameaças, casos que vão parar na polícia e até na Justiça. Como resolver esses extremos?
Roberto Viegas – O primeiro caminho sempre deve ser o diálogo. Se o barulho é pontual, a conversa direta resolve. Se não funcionar, o síndico pode intermediar. Isso exige tolerância de ambos os lados.
No caso de vazamentos, a legislação é clara: a unidade que gera o dano é responsável pela correção. O síndico nem sempre precisa ser acionado. Eu mesmo já vivi isso: conversei com o vizinho, mostramos o problema, ele corrigiu e resolveu.
Quando o condômino se recusa a resolver, aí sim entra o síndico e, se necessário, a Justiça. Há também os chamados condôminos antissociais, que desrespeitam regras, ocupam áreas comuns de forma abusiva e prejudicam a coletividade. Esses casos podem resultar em punições previstas no regulamento e deliberadas em assembleia.
Germano Oliveira – E a questão dos animais em condomínio, que gera tantos conflitos?
Roberto Viegas – Após a pandemia, houve um crescimento expressivo de animais de estimação. Muitos condomínios precisam se adaptar e orientar os moradores. É fundamental tratar do comportamento dos animais, uso de coleira, focinheira quando necessário e cuidados com higiene.
Cães podem reagir por instinto de defesa em elevadores e corredores. Por isso, é essencial que o condomínio estabeleça regras claras e promova orientação, inclusive com palestras de especialistas.
Infelizmente, há tutores que não recolhem sujeira, e isso gera enorme desconforto. Hoje, com câmeras espalhadas pelos condomínios, essas situações são flagradas. Quando não há cuidado, o ambiente perde qualidade, o empreendimento se desvaloriza e a convivência se deteriora.
SERVIÇO
Viver e trabalhar em condomínio
Autor: Roberto Viegas
Editora: Alta Books
Páginas: 96
Sobre o autor: Roberto Viegas é consultor especializado em implantação de condomínios, palestrante e colunista do portal SíndicoNet, referência nacional no setor condominial. Com ampla experiência na gestão e estruturação de empreendimentos residenciais e comerciais, atua orientando incorporadoras, administradoras de condomínio, construtoras e síndicos na criação de ambientes organizados, seguros e sustentáveis.
Confira uma amostra do livro com os dois primeiros capítulos:
📺 A entrevista completa está disponível no canal BC TV:
Obra de Viegas avalia o papel do síndico
Roberto Viegas destaca que “liderar, mediar, negociar, acolher e decidir” são funções essenciais do síndico. Ele é a figura central da vida condominial e protagonista do livro “Viver e Trabalhar em Condomínios – Um Guia Prático e Sensível Sobre o Ambiente Condominial”.
A obra mostra o cotidiano dos síndicos — profissionais ou moradores — e os desafios enfrentados, sobretudo na fase de implantação dos empreendimentos.
Segundo Viegas, nesse momento o condomínio ainda está em formação. O síndico precisa demonstrar liderança, técnica e empatia para transformar unidades privativas em uma comunidade funcional.
“O livro retrata com profundidade o enorme desafio que é a implantação de condomínios. Também inspira e desafia os síndicos e demais envolvidos a tornar a adaptação do morador à vida em condomínio uma fase mais leve e saudável para todos”, afirma Julio Paim, fundador do SíndicoNet, maior portal brasileiro especializado em vida condominial.
O Censo SíndicoNet de 2024 mostra que 40,1% dos condomínios brasileiros são administrados por síndicos profissionais. Há dez anos, eram apenas 6%. Apesar do avanço, ainda falta profissionalização e apoio aos síndicos moradores, que enfrentam dilemas semelhantes com menos preparo técnico.
Na obra, a implantação é descrita como a fase mais crítica da vida condominial. “É quando se definem rotinas, se negociam pendências com a construtora, se estabelecem regras de convivência e se constrói — ou se perde — a confiança dos moradores”, diz Viegas. Ele recomenda práticas como comunicação clara, participação ativa nas assembleias, uso de indicadores de gestão e diálogo constante com conselheiros.
O autor alerta para riscos como omissão, submissão a interesses arbitrários e falta de firmeza nas decisões. Para ele, o síndico deve ser líder técnico e emocional, capaz de tomar decisões difíceis, proteger o patrimônio coletivo e promover a boa convivência mesmo diante de pressões e expectativas divergentes.
Com experiência como repórter, editor e comentarista nas rádios Globo e Excelsior (atual CBN), além de atuação como assessor de imprensa no governo de São Paulo, na Câmara Municipal e em grandes empresas, Viegas traz uma visão ampla sobre gestão condominial. No setor imobiliário, foi diretor de assuntos corporativos de uma incorporadora e participou da implantação de 208 condomínios em 30 cidades de 10 estados. Hoje atua como consultor, palestrante e colunista do SíndicoNet.
O livro tem prefácio do advogado Marcio Rachkorsky, referência nacional em direito condominial e colunista da TV Globo e da Rádio CBN em São Paulo.
